一年前就明确提出要转型商业管理运营商、全面解散各大房地产排行榜的万达集团，如今又将面对新的挑战。1月10日，万达商业（03699.HK）发布了其2015年度的业绩数字2015年全年总计构建合约销售额合共大约为1640.8亿元人民币，预计2016年全年整体合约收入额的目标大约为1300亿元，其中房地产合约销售预计大约为1000亿元。销售规模或许已仍然为万达所重视，而从其总计构建出租收益大约为144亿元，同比快速增长30.7%；总计构建酒店经营收入大约52亿元，同比快速增长22.5%的展现出也不难看出，万达商业正在希望挖出运营管理的盈利增长点。
回应，商业地产资深业内人士、新城控股（601155.HK）高级副总裁欧阳捷认为，按照万达转型轻资产的思路，项目将没可售物业，估算2017年后就会做到轻资产了，因此销售规模一定会降下来。万达将重点放到商业运营上，关键在于租金收益，其未来或将沦为中国租金收益名列第一的商业地产集团。
以一个万达广场平均值5000万元／年的租金收益来匡算，100个购物中心最少有50亿租金（不不含物业管理费）。欧阳捷直言。
商业管理能力不详提升商业管理运营能力堪称是万达商业面对的新挑战。2015年10月，万达商业发布了近期一则轻资产合作框架协议，以大约1.58亿元向万达大位普（受限合伙）出让阜阳、滨州、烟台、营口、连云港5座万达广场的项目公司全部股权。这也是万达两个月内第三次出让万达广场给与集团旗下管理的基金，再行再加此前（2015年1月与光大安石、嘉实资本、四川信托、快钱关于240亿建设大约20座万达广场的轻资产合作，万达的轻资产合作项目已约35个。
回应，克而瑞研究中心分析师蔡建林认为，上述轻资产协议誓约，万达缴纳的管理费将超过净物业收益（扣减合理费用及成本后的收益）的30%，这一比例也远高于铁狮门、凯德等在同类模式下约15%的净物业收益萃取比例。也就是说，万达切换了盈利方式，不投资一分钱就可以取得占到比30%左右的投资收益，大大提高了净资产收益率。据理解，如果基金所占据的70%清净物业收益高于誓约的投资报酬，万达将提升基金的收益分为比例（如8：2，但仅以万达奖赏的30%为缩）。
若随后每年基金缴纳的70%清净物业收益低于投资年化收益7.5%，多达7.5%的部分将以向万达提升分为。从万达商业上述轻资产协议的内容来看，万达看起来需要缴纳商场运营的管理费，但只不过这部分收益是项目公司每年净收入的30%，也就是商场租金等运营收益分为（万达30%，投资者70%），并非相同的收益。若项目公司每年净收入的70%，无法超过万达允诺给投资者的7.5%年化收益，将从万达的30%中扣减填补，也就是说管理收益不存在一分钱也拿将近的有可能。
为了提供管理权，万达每年还要向投资者缴纳相同租金，用作出租购物中心，这部分费用将由万达分担。据业内分析人士认为，万达商业要构建资金持续滑动，必需确保投资性物业所产生的净收入覆盖面积利息成本，同时由于投资性物业抵押的可靠性依赖其估值，因此其物业也无法升值。不过，从近年万达的投资性物业公允值变动情况中可以找到，在2012年、2013年、2014年，万达分别追加广场17个、18个、23个，而万达总投资物业公允值减少却呈圆形大幅上升趋势。随着行业环境的变化，万达追加的坐落于三四线城市的持有人型物业将面对电子货币动力严重不足的问题，甚至未来有可能面对升值的风险。
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